TBMM düzenlemesiyle site aidatlarına sınır ve yeni yönetim kuralları geliyor

Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu’nda kabul edilen düzenleme ile site aidatlarına ilişkin önemli değişiklikler gündeme geldi. Sitelerde yaşayan vatandaşları zorlayan yüksek aidat artışlarının önüne geçilmesi amacıyla hazırlanan kanun teklifinin ilk beş maddesi kabul edildi. Yeni düzenleme ile birlikte aidatların belirlenmesinde kat malikleri kurulunun yetkili olması sağlanarak, keyfi artışların önlenmesi hedefleniyor.

Aidat belirleme yetkisi kat maliklerine devrediliyor

Yapılan düzenleme kapsamında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda önemli değişiklikler öngörülüyor. Buna göre site yöneticilerinin aidat ve avans belirleme yetkisi sınırlandırılıyor. Bu tür kararların artık doğrudan kat malikleri kurulunun onayına sunulması zorunlu hale getiriliyor.

Bu değişiklikle birlikte site yöneticilerinin tek taraflı kararlarla aidat belirlemesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor. Aidat artırma yetkisi doğrudan kat malikleri kuruluna verilirken, site sakinlerinin karar süreçlerinde daha aktif rol alması sağlanacak.

İşletme projeleri genel kuruldan geçecek

Düzenleme kapsamında işletme projelerine ilişkin süreçler de yeniden düzenleniyor. Buna göre site yönetimleri tarafından hazırlanan işletme projeleri kat malikleri genel kurulunda görüşülerek onaylanacak. Bu uygulama, site harcamalarının daha şeffaf ve ortak kararlarla belirlenmesini amaçlıyor.

Kat malikleri kurulunun onayından geçmeyen işletme projeleri yürürlüğe giremeyecek. Bu durum, site yönetimlerinin bütçe planlamalarında daha dikkatli ve katılımcı bir yaklaşım benimsemesini gerektirecek.

Avans toplama ve geçici proje hazırlama zorunluluğu

Yeni düzenleme ile yöneticilerin avans toplama süreçleri de net kurallara bağlanıyor. Buna göre yöneticiler, ana gayrimenkulün genel yönetim, bakım ve işletme giderleri için gerekli olan avansı, yönetim planında belirtilen zamanda tahsil edecek. Eğer böyle bir zaman belirlenmemişse, avanslar her takvim yılının ilk ayında toplanacak.

Kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi bulunmaması durumunda ise yöneticiler en geç üç ay içinde geçici bir işletme projesi hazırlamak zorunda olacak. Bu proje kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilecek ve üç ay içinde genel kurulda karara bağlanacak.

Aidat artışlarına üst sınır getiriliyor

Düzenlemenin en dikkat çeken yönlerinden biri aidat artışlarına getirilen sınır oldu. Buna göre mevcut işletme projesi bulunan sitelerde, yeni döneme ilişkin aidat belirlenirken artış oranı da sınırlandırılacak. Aidat artışları, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacak şekilde belirlenecek.

Ayrıca belirlenen bu artış oranları kat malikleri kurulunun onayına sunulacak. Böylece site yönetimlerinin tek taraflı olarak yüksek oranlı artış yapmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.

Yönetim planı değişikliklerine sıkı şartlar

Düzenleme kapsamında site yönetim planlarında yapılacak değişiklikler için de yeni kurallar getirildi. Buna göre toplu yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için temsilciler kurulunda bağımsız bölümlerin üçte ikisinin onayı gerekecek.

Geçici yönetimle ilgili hükümlerin değiştirilmesi de yine bağımsız bölüm maliklerinin üçte iki çoğunluğunun oyu ile mümkün olacak. Bu şartlara aykırı yönetim planı hükümleri ise geçersiz sayılacak.

Tapu ve konut projelerine yönelik düzenlemeler

Kabul edilen kanun teklifi yalnızca site aidatlarını kapsamıyor. Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklikle, konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı kapsamında hazırlanan değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale getirildi.

Ayrıca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın 31 Aralık 2027’ye kadar gerçekleştireceği sosyal konut projelerine ilişkin ihalelerde damga vergisi istisnası uygulanacak. Bu sürenin üç yıla kadar uzatılması için Cumhurbaşkanı’na yetki verildi.

Düzenlemenin hedefi ve beklenen etkiler

Yeni düzenleme ile birlikte site aidatlarında yaşanan yüksek artışların kontrol altına alınması hedefleniyor. Özellikle son dönemde kiralarla yarışan aidat ücretlerinin sınırlandırılması, site sakinlerinin mali yükünü hafifletmeyi amaçlıyor.

Kat malikleri kurulunun yetkilendirilmesi ile birlikte karar alma süreçlerinde daha geniş katılım sağlanacak ve site yönetimlerinde şeffaflık artacak. Bu sayede hem yönetim hem de site sakinleri arasında daha dengeli bir yapı oluşturulması bekleniyor.

TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen bu düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle birlikte site yönetimlerinde yeni bir dönemin başlaması öngörülüyor. Aidat artışlarına getirilen sınır ve kat malikleri kurulunun güçlendirilmesi, uygulamada önemli değişiklikler yaratacak düzenlemeler arasında yer alıyor.